l actualite en continue du credit immobilier

Plus d’informations sur le Livre Blanc sur l’intégration du marché européen du crédit hypothécaire…

Le Livre Blanc définit la stratégie pour les marchés du crédit hypothécaire de l’Union européenne.

 

Ce livre intervient après un Livre Vert qui portait sur le même sujet et qui a été rendu public en 2005. Le Livre Vert avait lancé le débat sur l’intérêt d’une plus grande intégration des marchés du crédit hypothécaire et sur l’opportunité d’une législation européenne en la matière.

 

Le Livre Blanc présente, quant à lui, un résumé des conclusions de l’examen du fonctionnement et du niveau d’intégration des marchés du crédit hypothécaire. Il présente également une série de mesures destinées à améliorer l’efficacité et la compétence des marchés européens du crédit hypothécaire au logement.

 

La Commission précise toutefois que le Livre Blanc ne constitue pas la réponse à la crise financière dont les origines se trouvent dans le marché américain des « subprimes ».

 

Les crédits hypothécaires au logement représentent quelques 47% du PIB de l’Union Européenne, un fonctionnement le plus efficace possible est donc souhaitable.

 

Pour la Commission, les consommateurs étudient essentiellement les prix des crédits hypothécaires à l’échelle locale, et dans un avenir proche ce comportement devrait se poursuivre.

 

Quatre objectifs peuvent cependant être poursuivis sans attendre afin de :

 

-         faciliter la fourniture et le financement du crédit hypothécaire

-         élargir la gamme de produits

-         renforcer la confiance des consommateurs

-         favoriser la mobilité des consommateurs

 

Pour la Commission, les quatre questions essentielles à traiter portent sur : l’information précontractuelle, le taux annuel effectif global (TAEG), la responsabilité du prêteur et le remboursement anticipé.

 

La Commission reste toutefois prudente sur la nécessité de légiférer sur ces questions en l’absence d’analyses plus approfondies et de consultations avec l’ensemble des parties prenantes.

 

Une série d’actions à entreprendre en 2008 a été annoncée.

 

A suivre…

Pour en savoir plus sur les charges et différents frais qui incombent à un propriétaire…

 

Vous avez un projet d’investissement immobilier et vous vous demandez quelles sont les charges que vous avez à supporter en plus du remboursement mensuel correspondant à votre achat.

 

En effet, ce poste de charges pour un propriétaire peut être plus ou moins conséquent en fonction du bien acheté, il est donc nécessaire de s’en inquiéter avant d’investir et de calculer si la mensualité et les charges sont bien en rapport avec vos possibilités financières.

 

Un propriétaire qui fait un investissement locatif opte dans la majorité des cas pour un ou des logement(s) en copropriété. Ce qui implique un certain nombre de charges :

 

-         les honoraires du syndic pour la gestion et l’administration de l’immeuble

-         les frais de gardiennage et sécurité

-         la mise aux normes de l’immeuble : ascenseur, équipement anti-incendie…

-         les gros travaux qui conservent ou améliorent l’immeuble (ravalement, espaces verts, toiture…

 

En plus de ces charges, le propriétaire doit procéder aux réparations dans son logement pour les dommages qui ne sont pas dus à une mauvaise utilisation de la part du locataire ou à un défaut d’entretien :

 

-         changement des portes, des fenêtres

-         changement de chaudière, de robinets

-         travaux dus à la vétusté du logement ou à une malfaçon de l’un des équipements

 

Le propriétaire reste également tenu de régler la taxe foncière du logement, l’assurance, la garantie des risques locatifs, les frais de quittance ainsi que la moitié de la rédaction du renouvellement de bail. En cas de litiges avec le locataire, le propriétaire doit prendre en charge les frais d’état d’entrée et de sortie.

 

Vous craignez que l’ensemble de ces charges cumulées à votre mensualité de prêt immobilier ne soit trop lourd pour votre budget. Pour éviter de déséquilibrer votre budget et investir en sereinement : pensez aux solutions financières des Intermédiaires en Opérations de Banque (IOB) qui regroupent vos encours et crédits en un seul prêt avec une seule mensualité fortement allégée.

 

 

Pour en savoir plus sur la maison à 15 euros par jour lancée par la Ministre du Logement…

 

Il y a trois ans, Mr Jean-Louis Borloo lançait la maison à 100 000€ une initiative jugée plutôt comme un échec en raison du peu de succès rencontré par le dispositif. La cherté du foncier, le manque de motivation des villes et la hausse du coût de la construction ont contribué à cet échec. Le décalage dans le temps de la mise en place du pass foncier destiné à acquérir le terrain a, de plus, fait échouer de nombreuses opérations.

 

La maison à 15€ par jour saura t’elle faire mieux ? Ce nouveau dispositif est également destiné à favoriser l’accès à la propriété des ménages à revenus modestes.

 

Le dispositif de la maison à 15€ par jour doit permettre aux ménages qui gagnent entre 1500 et 2000€ par mois d’acheter un logement de 85m² et le terrain de 250m² sur lequel il est construit.

 

Le mode de financement de la maison à 15€ par jour est très sécurisé pour ces ménages aux revenus modestes qui ne peuvent accéder à la propriété dans des conditions « normales ».

 

Certains éléments du dispositif de la maison à 15€ par jour restent similaires à ceux de la maison à 100 000€, mais le nouveau dispositif présentent deux nouveautés :

-         la création d’un guichet unique : pour concrétiser son projet l’acheteur poura s’adresser indifféremment au Crédit Foncier de France, à la Caisse d’épargne ou à un constructeur de maisons individuelles.

-         le 1% logement se chargera désormais du portage du terrain pendant toute la durée du remboursement.

 

En cas de problèmes financiers de l’acheteur pendant la durée du remboursement, l’organisme du 1% logement est habilité à racheter la maison, il s’engage également à reloger la famille de l’acheteur au sein de son parc immobilier locatif.

 

L’avantage financier et la souplesse du dispositif de la maison à 15€ par jour sont cependant contestés :

-         pour l’évaluation du prix du terrain en cas de revente de la maison pendant la phase de remboursement

-         l’opportunité du risque est-elle justifié pour des ménages aux revenus limités

-         décote des conditions de rachat

-         décote probable du bien atypique…

 

A suivre…

 

 

 

 

 

 

Acheter ou louer ? Le dilemme retrouve toute sa raison d’être en cette période de ralentissement du marché immobilier.

 

La flambée des prix de l’immobilier, la hausse des taux d’intérêts des crédits immobiliers, l’inflation et la baisse du pouvoir d’achat contribuent à ralentir le marché de l’immobilier.

Les banques appliquent désormais leurs conditions de crédit de façon beaucoup plus stricte, ce qui exclut les candidats à l’acquisition un peu « juste ». Ce sont généralement les primo-accédants ayant peu ou pas d’apport  personnel sont les plus touchés par ces nouvelles conditions.

 

Compte-tenu du niveau élevé des prix à l’achat, les ménages français sont de plus en plus mitigés et réfléchissent plus longuement avant de se porter candidat à l’acquisition d’un bien immobilier dans l’attente d’une baisse des prix à la vente et des taux des crédits.

 

Les familles monoparentales que ce soit à la suite d’un divorce, d’une séparation ou d’un décès, se trouvent elles aussi face à des problèmes financiers, qui les conduisent bien souvent à opter pour la location.

 

Le marché de la location est actuellement plus tendu et nombreux sont les propriétaires qui sont prêts à renoncer en partie ou totalement aux augmentations de loyers afin de garder leurs locataires n’ayant pas d’impayés.

 

La loi sur le pouvoir d’achat (Tepa) a facilité l’accès à la location pour les ménages français et notamment pour ceux qui louent pour la première fois.

 

Le dépôt de garantie n’est plus que d’un mois (au lieu de deux) et il est possible aux candidats à la location de demander au 1% logement un accord pour avoir une avance des frais de garantie. Cette avance est consentie pour une durée de 36 mois sans intérêt.

 

Un rééquilibrage du rapport de force entre les propriétaires et les locataires est en cours. Pour le choix du locataire, le propriétaire peut se montrer exigeant, mais ensuite en cas d’impayé ou de dégradation le rapport de force s’inverse et c’est le locataire qui prend le dessus.

 

Depuis le 10 février dernier, les loyers sont indexés sur l’indice des prix hors tabac. Or à l’heure actuelle l’inflation repart ce qui n’est pas une bonne chose pour les locataires. L’offre de plus en plus abondante favorise actuellement ces derniers qui peuvent plus facilement négocier les montants des loyers et obtenir que des travaux soient effectués.

 

Ces différents points conduisent donc de plus en plus de ménages à s’orienter vers la location en attendant une nouvelle évolution du marché de l’immobilier.

 

 

Quelques informations sur la crise américaine : vers une régulation financière ?…

 

Le secrétaire au trésor a présenté récemment une ambitieuse réforme du système financier américain.

 

Le changement le plus important concernerait la FED (Réserve Fédérale) qui deviendrait responsable de la stabilité des marchés.

 

Une nouvelle entité pourrait être créée pour superviser les banques et surveillerait grâce à une autorité élargie toute entreprise ou activité pouvant déstabiliser les marchés.

 

Une surveillance des prêts immobiliers pourrait être exercée par une commission fédérale qui serait créée à cet effet.

 

Tout le système hypothécaire américain serait contrôlé et l’attribution des licences aux courtiers en prêts immobiliers serait déterminée par de nouveaux critères.

 

La banque centrale verrait donc son pouvoir de surveillance prendre de l’ampleur et son influence ne serait plus limitée aux seules banques commerciales.

 

La FED serait en position d’exiger des informations sur toutes les activités de tous les acteurs du marché bancaire.

 

A suivre…

Pour en savoir plus sur les premiers logements certifiés économes en énergie qui sont construits…

 

L’écoconstruction ou construction à tendance écologique se développe rapidement en raison des augmentations importantes des prix de l’énergie et pour répondre aux nouvelles règlementations.

 

Les logements à basse consommation d’énergie devraient se généraliser à condition que les futurs acheteurs qui subissent déjà la forte hausse des prix de l’immobilier de ces dernières années soient prêts à faire un investissement plus coûteux lors de l’achat de leur logement.

 

En effet, acheter un logement économe en énergie c’est surinvestir en tenant compte des coûts d’exploitation du logement dans le temps, c’est-à-dire investir plus au départ pour gagner de l’argent plus tard.

 

L’arbitrage entre capacités financières et respect de l’environnement est souvent en faveur du budget et d’autant plus que les français se préoccupent beaucoup de leur pouvoir d’achat.

 

Si sur le principe du respect de l’environnement, de l’amélioration du confort, de la maîtrise des dépenses en consommation d’eau, les candidats à l’accession sont toujours partants, dès lors qu’il s’agit de passer à l’acte pour économiser de l’énergie, le coût des travaux est un frein important. 

 

Certains promoteurs envisagent d’ores et déjà de proposer des logements à la carte en fonction des possibilités financières de leurs clients.

 

Les candidats à l’accession d’une maison individuelle économe en énergie, peuvent bénéficier de produits financiers ou de crédits d’impôt.

 

Les énergies renouvelables, et notamment l’énergie solaire, sont en expansion.

 

Pour les collectivités, des prêts bonifiés permettent de s’orienter vers des produits de l’écoconstruction.

 

Le logement social fait figure de pionnier dans le secteur de l’immobilier à basse consommation d’énergie, parce que les bailleurs sociaux gèrent un patrimoine et réalisent   donc des investissements sur du long terme.

 

Les logements certifiés économes en énergie ne font cependant pas tous appel à des technologies onéreuses et inaccessibles. Il existe des solutions pour tous les budgets et les solutions financières personnalisées des IOB (Intermédiaires en Opérations de Banque) permettent aux particuliers, locataires ou propriétaires d’intégrer le financement de leur projet de travaux   dans un regroupement de leurs prêts et autres encours.

 

Il est donc tout à fait possible pour un ménage, comme pour une collectivité de réaliser un logement économe en énergie grâce à une bonne orientation, une bonne isolation, de la géothermie ou de trouver un financement pour les panneaux solaires photovoltaïques qui sont très coûteux.

 

A suivre…

Quelques informations sur un nouveau type d’agences immobilières : les agences immobilières virtuelles…

 

Lorsqu’un particulier cherche à vendre ou acheter un bien immobilier soit il passe par une agence immobilière, soit il se débrouille seul en passant ou en lisant des petites annonces. Certains biens se vendent même par le « bouche à oreille ».

 

Passer par une ou des agences immobilières représente un coût et il faut savoir que le coût des agences immobilières françaises est parmi les plus élevés d’Europe.

 

Vendre ou acheter seul un bien immobilier nécessite du temps et le particulier ne peut se faire conseiller par le professionnel qu’est l’agent immobilier. Il est nécessaire dans ce cas de figure d’avoir un minimum de connaissance des diagnostics obligatoires, des prix du marché local. Le notaire du particulier peut tout à fait exercer son rôle de conseiller.

 

Depuis peu, l’importance du nouveau média qu’est Internet permet à un particulier de se faire aider sans passer par des agences immobilières traditionnelles et avec un moindre coût.

 

En effet, des agences immobilières virtuelles ont vu le jour afin d’aider les particuliers dans leurs démarches pour la vente et/ou l’achat d’un bien immobilier.

 

Les agences immobilières virtuelles permettent pour un vendeur :

 

-         d’estimer son bien en ligne en quelques minutes après avoir rempli un questionnaire d’une trentaine de questions

-         d’avoir son bien en vente sur le site de l’agence (plus le site est bien référencé plus le nombre de visiteurs/acheteurs potentiels est important)

-         de recevoir des visites d’acheteurs réellement motivés accompagnés par un professionnel qui représente l’agence virtuelle

-         de ne pas avoir à se préoccuper des différentes démarches

-         de ne payer qu’une petite rémunération comparée à celle demandée traditionnellement et qui est généralement de 2%, cette rémunération n’étant requise que si la vente est réalisée

 

Pour les acheteurs les agences immobilières virtuelles permettent un gain de temps car une pré-sélection des biens intéressants peut être faite sans avoir à rencontrer un professionnel et ce à tout heure de la journée. Les contacts peuvent se faire en ligne ou par téléphone.

 

Passer par une agence immobilière virtuelle est un bon compromis pour un particulier qui est allergique aux grosses rémunérations mais qui souhaite néanmoins bénéficier des conseils et de l’accompagnement d’un professionnel pour l’ensemble des démarches.

 

Il est toutefois conseillé de faire le tour des agences immobilières virtuelles pour en trouver une qui soit sérieuse et qui présente toutes les garanties requises.

 

A suivre…

Plus d’informations sur l’immobilier sportif : un nouveau marché…

 

Les équipements sportifs ont longtemps été gérés par l’Etat et les collectivités publiques parce qu’ils étaient considérés comme non rentables.

 

Or depuis quelques temps, les professionnels de l’immobilier : investisseurs et constructeurs s’intéressent à ce nouveau marché.

 

Des projets pour des arènes sportives se multiplient en France et notamment dans la perspective où le championnat d’Europe de football s’y déroulerait en 2016.

 

Depuis le Stade de France, un autre partenariat privé-public  d’immobilier sportif a abouti pour construire le stade du Mans. Ce stade qui devrait être livré en 2010 sera le premier à porter le nom d’une entreprise en échange d’une redevance annuelle.

 

L’immobilier sportif c’est à la fois concevoir un projet, le construire, le financer et l’exploiter.

 

Certains grands de l’immobilier ont déjà une expérience dans l’immobilier sportif acquise à l’étranger ou avec la gestion de Stade de France.

 

L’immobilier sportif offre de belles perspectives en matière d’exploitation de stade et de développement d’équipements multifonctionnels.  

 

En effet, la gestion d’un stade ce n’est pas uniquement l’exploitation de la billetterie : de nombreuses infrastructures peuvent être aménagées autour d’un stade. L’immobilier sportif c’est aussi des hôtels, des bureaux, des centres commerciaux.

 

En immobilier sportif, les projets peuvent s’inscrire dans un cadre plus général de rénovation urbaine.

 

Pour la communauté qui accueille un stade, ce sont : un PIB accru, la création d’emplois à la fois pour la construction et ensuite pour l’exploitation.

 

En Suisse, à Berne, un centre commercial est installé sous la pelouse du stade et des bureaux ont été aménagés sous les gradins. Les soirs de match, le parking du centre commercial est ouvert aux spectateurs.

 

Les petits stades ou petites enceintes sportives peuvent être, eux aussi, rentables. Le gigantisme du projet immobilier sportif n’est pas nécessaire, ni la seule garantie, pour que le site soit intéressant à exploiter, ce qui ouvre de grandes perspectives y compris pour les villes de petite et moyenne taille.

 

A suivre… 

 

  

Crédit immobilier, pouvoir d’achat… : toute l’actualité de Crédissima sur la conjoncture économique fin mars 2008.

 

La croissance française ralentit et passe sous le rythme des 2% et seul le chômage fait bonne figure avec une baisse du nombre de personnes à la recherche d’un emploi. Le taux de chômage est ramené à son plus faible niveau depuis 1983 ;

 

Alors que la France va prendre, dans moins d’un trimestre, la présidence de l’Union Européenne, son déficit public s’accélère et les réformes annoncées sont difficiles à mettre en place sans financement.

 

Les prévisions de croissance pour 2008, sont revues à la baisse malgré un rebond de la consommation des ménages en février et quelques 30 000 entreprises créées en février.

 

Le marché du crédit immobilier déjà secoué par les conséquences de la crise immobilière, fait à nouveau la une avec des soupçons d’entente illicite sur les taux des crédits immobiliers.

 

Le Crédit Agricole, le Crédit mutuel, la Caisse d’Epargne et les banques populaires font l’objet d’une enquête, elles se seraient entendues pour limiter les renégociations des prêts immobiliers. L’enjeu des renégociations est important en période de baisse des taux du crédit immobilier.

 

En 2000, le conseil de la concurrence avait, rappelons-le, sanctionné 9 banques, qui avaient conclu un pacte de « non agression » afin de limiter les renégociations de prêts immobiliers demandées par leurs clients dans des régions concurrentielles.

 

L’Insee en réponse aux critiques dont il a fait l’objet, va publier prochainement de nouveaux indicateurs de l’évolution du pouvoir d’achat des consommateurs afin de mesurer le poids des dépenses contraintes dans le budget des ménages français.

 

La généralisation du Livret A s’accélère et à partir du 1^er octobre prochain, toutes les banques pourront le distribuer. La Banque Postale et les Caisses d’Epargne vont donc perdre l’exclusivité du produit d’épargne réglementé préféré des français.

Rappelons que le logement social est dépendant des ressources collectées sur le Livret A.

 

Le marché de l’immobilier commence à ralentir y compris celui de la construction neuve. L’objectif du gouvernement qui est de dépasser les 500 000 logements construits par an, semble compromis alors es mises en chantier et le nombre de permis de construire fléchissent par rapport à l’an passé.

 

Les nouveaux chiffres en matière de constructions neuves à venir seraient cependant à interpréter avec prudence, dans la mesure où la réforme du permis de construire a bouleversé la collecte des informations et chiffres.

 

A suivre…    

Plus d’information sur le rapport remis à la commission des finances sur le crédit immobilier à taux maîtrisable…

 

Les associations de consommateurs qui ont toujours critiqué le principe du crédit immobilier à taux variable souvent mal intégré par les emprunteurs, s’inquiètent encore plus depuis la crise américaine des crédits à risques ou « subprimes ».

 

Rappelons toutefois que les prêts immobiliersà taux variable sont très sécurisés en France.

 

Le député UMP Frédéric Lefebvre propose dans son rapport de mettre en place un crédit immobilier à taux maîtrisable qui serait plus transparent et plus facile à comprendre pour les emprunteurs.

 

Le crédit immobilier à taux maîtrisable permettrait aux emprunteurs de recevoir de la part des organismes prêteurs une simulation des remboursements sur la durée de l’emprunt.

 

Le crédit immobilier à taux maîtrisable permettrait aux emprunteurs de recevoir de la part des organismes prêteurs, une simulation des remboursements sur la durée de l’emprunt.

 

Chaque emprunteur doit avoir, avant de prendre sa décision, les éléments qui lui permettent d’appréhender le risque.

 

Le député dans ses préconisations, souhaite rappeler les bonnes pratiques, il propose la suppression des taux d’appel très bas, souhaite un encadrement plus strict des variations de taux, et veut rendre obligatoire la proposition d’une alternative (prêt classique ou crédit immobilier à taux maîtrisable) pour tout emprunteur qui s’oriente vers un crédit immobilier à taux variable.  

 

Le rapport prévoit également un dépassement maximal de deux points par rapport à leur taux de départ pour les taux variables.

 

Le rapport préconise également que le dispositif soit rétroactif pour les prêts conventionnés.

 

Ce nouveau crédit immobilier à taux maîtrisable est destiné à éviter le problème d’augmentation brusque des mensualités. 

 

La différence avec un prêt à taux variable capé est que l’emprunteur pourra choisir entre une option « taux » qui ne pourra excéder 2 points et une option « mensualité » qui permettra de jouer sur la durée et le temps uniquement dans des limites préétablies.

 

Ce type de crédit immobilier à taux maîtrisable devrait permettre aux emprunteurs de mieux gérer leur budget en fonction de leur revenu. En un mot adapter au mieux leur mensualité à leur capacité de remboursement.

La BDF a rendu son rapport mensuel de janvier 2008.

 

Dans ce rapport, elle souligne que la crise des « subprime », qui a fortement perturbé l’équilibre économique des Etats-Unis, n’a pas eu d’impact particulier sur la distribution de crédits aux ménages français.

 

Les demandes de crédits immobiliers, en France, ont bien diminué en 2007, mais dans la lignée d’une baisse lente et régulière qui a débuté à la fin de l’année 2006.

 

Le ralentissement de la demande de crédits, selon la BDF, n’est pas imputable à la crise américaine, mais à plusieurs facteurs :

 

- Le loyer de l’argent a augmenté, ce qui incite les ménages à épargner.

 

- Le taux d’endettement des ménages a atteint, pour la première fois en France, le seuil de 71,6% des revenus.

 

- Les prix de l’immobilier ont augmenté ce qui rend les achats plus difficiles.

 

- Les établissements de crédits ont mis fin à leur lutte pour être compétitifs, ils ont augmenté leurs marges arrières en augmentant les taux.

 

Pour toutes ces raisons, les ménages en mesure de rembourser un emprunt immobilier sont de moins en moins nombreux.

 

D’après les prévisions de la BDF, le durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier devraient se prolonger sur l’année 2008.

 

 

Plus d’informations sur la contraction d’un crédit immobilier en ce début d’année 2008…

 

En 2008, la contraction d’un crédit immobilier n’est plus aussi facile que les précédentes années.

 

Depuis le mois d’août 2007 et la paralysie du marché du crédit immobilier consécutif à la crise américaine des crédits à risques, les banques ont revu leur grille tarifaire.

 

Le taux d’intérêt reste l’une sinon la première préoccupation majeure avant que l’emprunteur ne signe son contrat.

 

En 2007, la tendance était plutôt à la hausse, ce qui a occasionné un recul de la demande de crédit immobilier.

 

Or depuis le mois de février dernier, on a observé une baisse de 0,10 points uniquement sur les taux des prêts immobiliers dont les durées d’emprunt sont inférieures à 30 ans (pour certaines banques les taux ont été maintenus).

 

En effet, les organismes de crédit essayent de décourager les emprunteurs les moins solvables qui sont contraints de s’orienter vers des crédits de 25 ou 30 ans afin d’obtenir une mensualité en rapport avec leurs possibilités de remboursement.

 

Ces emprunteurs sont généralement des primo-accédants, c’est-à-dire qu’ils achètent pour la première fois et elles n’ont souvent pas d’apport important.

 

Les taux devraient rester favorables ces prochains mois mais il ne faut pas oublier qu’en 2 ans les taux des crédits immobiliers ont pris plus d’un point.

 

Si les banques ont réévalué le coût du risque, on ne constate cependant pas de hausse de taux de défaut pour le crédit immobilier comme c’est le cas aux Etats-Unis et en Espagne.

 

Le pourcentage du bien financé a, quant à lui, diminué : dans le cadre d’un crédit relais, les banques accordent généralement un crédit qui porte sur 70% de la valeur du bien et ce, dans la mesure où il n’est pas exclus que le marché immobilier baisse et que les propriétaires ont l’habitude de surestimer leur bien.  

 

Les primo-accédants qui pouvaient financer leur bien à 100% et ajouter les frais d’acquisition, doivent désormais compter sur un prêt de 90% de la valeur du bien. De plus, le calcul de la solvabilité a tendance à diminuer le taux d’endettement acceptable le portant de 33, 35% à 30%.

 

Chaque établissement bancaire a sa propre politique en matière de crédit immobilier mais ils observent tous scrupuleusement les derniers relevés de compte et l’éventuelle progression de carrière a de plus en plus d’importance.

 

La concurrence entre les différents établissements est moins importante, les conditions d’octroi de crédit immobilier qui se sont durcies, un fort endettement des ménages… sont autant de facteurs dont il faut désormais tenir compte pour analyser le marché de l’immobilier.

 

Enfin, les prêts immobiliers sont maintenant de vrais outils commerciaux et il est recommandé de ne pas se décourager et de faire le tour des établissements bancaires, chacun ayant sa propre politique en matière de crédit immobilier.

 

Une seule constante : de bons relevés de compte sans incidents bancaires facilite l’octroi d’un crédit immobilier.

 

  

 

 

A propos de la rentabilité locative et du nouvel indice de référence : baisse du rendement locatif…

La flambée des prix de l’immobilier n’a pas été suivie d’une forte hausse des loyers. Le rendement locatif décroît donc régulièrement depuis quelques années.

 

Les locataires ne peuvent que se réjouir de cette situation alors que les propriétaires bailleurs subissent une baisse du rendement locatif.

Le 9 février dernier, la réforme de l’indexation des loyers est entrée en vigueur, ce qui devrait encore accentuer la baisse du rendement locatif.

 

Cette réforme signifie que désormais les loyers ne pourront augmenter en cours de bail, qu’en suivant la hausse des prix à la consommation (hors loyer et tabac).

 

Le nouvel indice de référence des loyers ou IRL ne tient donc plus compte de l’évolution du coût de la construction et entraîne une baisse du rendement locatif.

 

Avec ce nouveau mode d’indexation, la revalorisation annuelle des loyers sera sans doute plus proche de 1% que de 2%.

 

Les mesures destinées à améliorer le pouvoir d’achat des locataires sont loin d’être en mesure de satisfaire les bailleurs qui ont fait le calcul du rapport réel et actuel de leur parc locatif et contribuent également à dissuader les investisseurs déjà réticents dans une conjoncture économique défavorable.

 

Les bailleurs sont confrontés à cette mauvaise nouvelle alors qu’ils doivent également faire face à de nouvelles contraintes que ce soit en matière de mise aux normes des ascenseurs ou de travaux de remise en état entre deux locataires.

 

Ces nouvelles contraintes peuvent s’ajouter à une hausse des mensualités ou à un allongement de la durée de remboursement pour ceux qui ont acheté leur bien locatif grâce à un prêt à taux variable. La baisse du rendement locatif touche tous les types de biens.

 

L’immobilier d’habitation n’est donc plus aussi rentable qu’auparavant et les investisseurs institutionnels ont déjà quitté le secteur en masse depuis une dizaine d’années.

 

Le rendement brut moyen s’élève à 3 ou 4% seulement, sans tenir compte de la fiscalité du propriétaire et des charges qui ne sont pas récupérables et qui grèvent encore le rendement locatif.

Les revenus plus modestes de l’immobilier d’habitation peuvent cependant être compensés par une perspective de plus-value importante en cas de vente du bien.

 

L’exonération de la plus-value rend l’opération plus importante dès lors que le propriétaire a son bien depuis plus de quinze ans.

 

A suivre…

 

Achat immobilier : quelques points essentiels sur le taux variable…

 

Avant de s’engager dans la contraction d’un crédit immobilier à taux variable, il est essentiel d’étudier différents paramètres afin d’éviter toute mauvaise surprise.

 

-         La période initiale pendant laquelle le taux est fixé : plus le taux initial est figé pendant une longue période, plus le gain initial est garanti. Cependant il ne faut pas oublier que plus cette période est longue moins le taux du crédit immobilier peut être intéressant.

 

-         La hausse maximale autorisée (le cap) du taux variable joue sur le taux : moins le cap est élevé moins le taux est intéressant. Attention un taux variable  très attractif peut signifier qu’il n’y a pas de cap : le taux peut alors monter indéfiniment.

 

-         L’indice de référence utilisé pour déterminer le taux applicable  au crédit immobilier peut être le taux des marchés financiers (Euribor 3 mois ou un an), le taux des marchés financiers à 5 ans (OAT)…

 

-         La marge ajoutée par la banque à l’indice de référence détermine le taux qui est effectivement appliqué : lorsque la concurrence est rude entre les établissements bancaires la marge est réduite.

 

-         Le mode de calcul des taux d’intérêt de référence : en général c’est le taux du marché effectivement en vigueur à la date anniversaire du prêt qui est utilisé pour les déterminer.

 

-         Le mode de limitation des mensualités : certaines banques lorsqu’elles appliquent des limites aux variations du montant des mensualités peuvent reporter la différence éventuelle en allongeant la durée du prêt immobilier. Ces modalités sont censées prendre en compte les limites du budget du souscripteur du crédit immobilier. Mais elles peuvent cependant augmenter de façon considérable le coût total du prêt.

 

-         La conversion du taux révisable en taux fixe a un coût élevé : la marge appliquée au prêt à taux fixe est déterminée par avance par rapport au  taux d’intérêt de référence, ce coût varie en fonction des établissements bancaires.

 

Il est important de bien se faire expliquer toutes les subtilités d’un taux variable avant de s’engager, que ce soit pour un crédit immobilier ou un rachat de crédits qui peut également permettre la mise en place d’un crédit de substitution à taux variable.

 

 

Fin février 2008 : le point sur le crédit immobilier …

 

L’accès au crédit immobilier est plus difficile pour les particuliers en ce début d’année 2008 comme le reconnaît le gouverneur de la Banque de France. Il ajoute cependant qu’on ne peut parler dans l’hexagone d’une crise du crédit comparable à celle vécue par les américains.

 

Plusieurs raisons semblent expliquer la diminution de la distribution du crédit immobilier, parmi lesquelles :

 

-         les prix des logements qui ont beaucoup augmenté, ce qui rend difficile l’accession au logement notamment parce qu’on ne peut allonger indéfiniment la durée des crédits immobiliers.

-         le prix de l’argent a remonté de 0,65% en un an : les taux des crédits immobiliers sont donc moins intéressants (les rendements des produits d’épargne ont quant à eux augmenté).

 

Les tensions observées sur l’octroi des crédits immobiliers ne semblent cependant pas avoir fait baisser le nombre des crédits immobiliers distribués au 4^ème trimestre 2007 (source : observatoire du financement des marchés résidentiels).

 

Une étude Bipe-Empruntis récemment publiée rapporte un durcissement des conditions d’octroi de crédit immobilier aux particuliers et prévoit une baisse des prix de l’immobilier de 3% pour l’année 2008.

 

Cette baisse, plus qu’une crise serait plutôt un atterrissage en douceur. Le directeur du cabinet d’études pense que sur 100 dossiers finançables en 2007, 12 ne le seront plus en 2008.

 

Les incertitudes liées au marché de l’immobilier entraînent cependant une augmentation des stocks de logements à vendre qui atteignent les plus hauts niveaux de l’année 2000.

 

Les banques se défendent de toute restriction de prêt immobilier. Pour elles, le crédit immobilier reste un produit clé des stratégies marketing, dans un contexte où la concurrence est de plus en plus vive.

 

Pour certains spécialistes, l’inflation supérieure à 2% qui inquiète la Banque Centrale Européenne (BCE) rend plus probable une hausse des taux qu’une baisse.

 

La confiance entre les acteurs bancaires n’est pas rétablie et la BCE se refuse à baisser ses taux directeurs.

 

A suivre…