Archive for February, 2008

Le crédit immobilier fin février 2008

Thursday, February 28th, 2008
Fin février 2008 : le point sur le crédit immobilier …
 
L’accès au crédit immobilier est plus difficile pour les particuliers en ce début d’année 2008 comme le reconnaît le gouverneur de la Banque de France. Il ajoute cependant qu’on ne peut parler dans l’hexagone d’une crise du crédit comparable à celle vécue par les américains.
 
Plusieurs raisons semblent expliquer la diminution de la distribution du crédit immobilier, parmi lesquelles :
 
-         les prix des logements qui ont beaucoup augmenté, ce qui rend difficile l’accession au logement notamment parce qu’on ne peut allonger indéfiniment la durée des crédits immobiliers.
-         le prix de l’argent a remonté de 0,65% en un an : les taux des crédits immobiliers sont donc moins intéressants (les rendements des produits d’épargne ont quant à eux augmenté).
 
Les tensions observées sur l’octroi des crédits immobiliers ne semblent cependant pas avoir fait baisser le nombre des crédits immobiliers distribués au 4ème trimestre 2007 (source : observatoire du financement des marchés résidentiels).
 
Une étude Bipe-Empruntis récemment publiée rapporte un durcissement des conditions d’octroi de crédit immobilier aux particuliers et prévoit une baisse des prix de l’immobilier de 3% pour l’année 2008.
 
Cette baisse, plus qu’une crise serait plutôt un atterrissage en douceur. Le directeur du cabinet d’études pense que sur 100 dossiers finançables en 2007, 12 ne le seront plus en 2008.
 
Les incertitudes liées au marché de l’immobilier entraînent cependant une augmentation des stocks de logements à vendre qui atteignent les plus hauts niveaux de l’année 2000.
 
Les banques se défendent de toute restriction de prêt immobilier. Pour elles, le crédit immobilier reste un produit clé des stratégies marketing, dans un contexte où la concurrence est de plus en plus vive.
 
Pour certains spécialistes, l’inflation supérieure à 2% qui inquiète la Banque Centrale Européenne (BCE) rend plus probable une hausse des taux qu’une baisse.
 
La confiance entre les acteurs bancaires n’est pas rétablie et la BCE se refuse à baisser ses taux directeurs.
 
A suivre…
 
 
 
 
 
 

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Propriétaire de son logement pour quinze euros par jour

Wednesday, February 27th, 2008
Le jeudi 21 février, la Ministre du logement, Christine Boutin, a annoncé la mise en place d’un nouveau dispositif d’aide à l’accès à la propriété.
 
A partir du 15 avril, il sera possible de devenir propriétaire pour 15 euros par jour.
 
Ce dispositif vise les ménages constitués d’au moins 3 personnes et dont les revenus nets mensuels sont compris entre 1.500 et 2.000 €.
 
Il leur permettra d’acquérir un logement neuf de 85 m2, sur un terrain de 250 m2, grâce à des mensualités de 450 €, soit l’équivalent d’un loyer.
 
Le dispositif de la maison à 15 € par jour s’appuie sur le Pass Foncier.
Les mensualités devront donc être honorées pendant 18 à 25 ans pour payer la maison, puis durant 10 à 15 ans pour le terrain.
 
C. Boutin s’est attelée à établir un dispositif d’accès à la propriété simple et sécurisé.
Des accords ont été signés avec des constructeurs, des établissements financiers, des promoteurs et autres partenaires…
 
- Le prix du terrain devra être déterminé en euros constants.
 
- En cas de difficultés financières, le logement sera racheté par le 1% logement.
 
- Le logement sera très performant en terme de développement durable.
 
- La TVA appliquée pour la construction sera de 5,5% au lieu de 19,6%.
 
- Les collectivités locales se sont engagées pour subventionner, en partie, les maisons à 15 euros par jour.
 
 
Ce dispositif semble intéressant, mais il n’est pas certain qu’il rencontrera un succès suffisant pour faire oublier le peu de succès du dispositif de « la maison Borloo à 100.000 € », précédent dispositif d’aide à l’accès à la propriété.
Le problème du foncier n’a pas changé : construire, certes, mais sur quel terrain ?
 
Affaire à suivre…
 
 
 
 

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Crédit immobilier à taux variable: les contestations

Tuesday, February 26th, 2008
Tout savoir sur les contestations des dossiers de crédit immobilier à taux variables…
 
Le nombre de contestations de contrats de crédit immobilier à taux variables recensé par l’Afub (Association des usagers de la banque) s’élève désormais à 500.
 
Les clients de ces contrats ont en effet souscrit un crédit immobilier à taux variable et refusent d’endosser la hausse des taux prévue par leur contrat.
 
La révision des taux de leur crédit immobilier est contestée par ces emprunteurs qui, face à la complexité de leur contrat, n’ont pas compris, prévu ou anticipé que les taux variables pourraient atteindre un tel niveau.
 
Les emprunteurs se croyaient protégés par un plafond, or certaines clauses concernant le plafond ou cap n’ont pas toujours été bien comprises.
 
Certains établissements tels le CIC ont déjà engagé des négociations avec leurs clients afin de leur proposer des taux fixes au niveau du marché pour leur crédit immobilier.
 
Les banques spécialisés en crédit immobilier, sont les plus embarrassées par cette polémique sur les taux variables, dans la mesure où pour certaines de ces banques ce sont les trois quarts de leur production qui sont réalisés avec des taux variables.
 
Les banques généralistes ont plutôt une production inverse et le relèvement des taux a plutôt tendance à diminuer la production de crédits immobiliers à taux variables.
 
Actuellement, les incertitudes qui pèsent sur le marché immobilier n’incitent pas les emprunteurs à opter pour des taux variables.
 
Les banques se défendent des contestations de leurs clients dans la mesure où elles allongent dans un premier temps la durée de remboursement avant d’augmenter dans certains cas exceptionnels la mensualité du crédit immobilier. Elles rappellent que la situation est loin d’être dramatique comme aux Etats-Unis.
 
De plus, il existe une clause qui permet à chaque emprunteur de passer d’un taux variable à un taux fixe. Le risque est cependant de figer le taux à un niveau élevé dans la mesure ou ce changement est définitif : l’emprunteur ne peut plus revenir à un taux variable.
 
Plus que jamais il apparaît essentiel de bien lire un contrat de prêt et de demander toutes les explications nécessaires à une bonne compréhension des différentes clauses.
 
 
 
 

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Procédure judiciaire contre les assurances emprunteurs

Thursday, February 21st, 2008
Un point sur les avancées de la procédure judiciaire entreprise par l’UFC-Que choisir contre les assurances emprunteurs…
 
En octobre 2007, l’association de consommateurs a porté plainte contre les assurances emprunteurs.
 
Elle leur reprochait l’opacité de leurs procédures et la conservation de bénéfices qui devraient être versés aux emprunteurs.
 
La consultation du Trésor a alors été saisie, en vue de dresser un constat de la situation et d’émettre des propositions permettant une transparence des assurances emprunteurs.
 
Le rapport de la consultation du Trésor, remis dernièrement, émet les propositions suivantes :
 
- Un contrat d’assurance devrait désormais énoncer le coût global de l’assurance, le montant de la prime mensuelle et l’ensemble des garanties offertes.
Attention, une annotation en bas de page ne serait plus tolérée.
Ces informations devraient apparaître dans un encadré occupant la partie supérieure de la première page du contrat.
 
- Les documents publicitaires et d’information, ainsi que les simulations, devraient signaler le taux des assurances facultatives soit sur une base annuelle, soit en valeur absolue.
La base mensuelle devrait être abandonnée car elle n’est pas suffisamment représentative.
 
Les organismes de crédits ont exprimé une opinion favorable vis-à-vis de ces deux premiers points.
 
- La tarification du contrat d’assurance devrait faire apparaître la proportion des commissions prélevées par les établissements de crédits.
 
- Un contrat d’assurance de groupe ne devrait plus être imposé par les banques.
 
Sur ces deux derniers points, en revanche, les établissements de crédits ont d’ores et déjà fait connaître leur désaccord.
 
En 2006, un rapport du CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) avait déjà fait des propositions semblables à celles du Trésor et aucune n’avait été suivie d’effet.
 
Le Trésor envisage de modifier l’article R.511-3 du Code des Assurances, afin d’y intégrer ces quatre mesures malgré l’opposition des organismes de crédits.
Les discussions sont actuellement en cours au Ministère de l’économie.
 
Affaire à suivre…
 

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Immobilier et indice de référence des loyers

Monday, February 18th, 2008
Immobilier : pour en savoir plus sur le nouvel indice de référence pour les loyers (IRL)…
 
Le gouvernement de Nicolas Sarkozy avait annoncé une nouvelle indexation des loyers afin de faciliter l’accès au logement, ainsi qu’une suppression du système de caution et une réduction du dépôt de garantie.
 
Le 14 février dernier, le nouvel indice de référence des loyers (IRL), a été rendu public par l’INSEE.
 
Cet indice sert à calculer le loyer d’un bien immobilier destiné à la location.
 
L’indice de référence des loyers correspond à un indice directeur qui sert de base au calcul du montant d’un loyer pour un bien immobilier qui est mis en location.
 
L’indice était autrefois évalué d’après le coût de la construction, depuis le 1er janvier 2006 les loyers étaient calculés en fonction d’un indice de référence des loyers : un mélange du coût de la construction, du coût d’entretien et des prix à la consommation.
 
Désormais et dans le but de renforcer le pouvoir d’achat des locataires, l’indice de référence des loyers est calculé en fonction du seul indice des prix à la consommation, correspondant à l’inflation.
 
L’indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l’INSEE et s’applique à tous les contrats de location immobilière, nouveaux ou en cours, qu’ils concernent un appartement ou une maison.
 
Depuis le 10 février 2008, l’indice de référence des loyers est fixé par rapport à la moyenne de l’évolution enregistrée par les prix à la consommation (hors taxes et hors loyers) sur les douze derniers mois.
 
Ce nouveau système de calcul devrait permettre de faire chuter l’indice de référence des loyers de un point.
 
A suivre…
 
 

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Les taux directeurs : FED, Banque d’Angleterre et BCE…

Monday, February 11th, 2008
Principaux taux d’intérêts : FED, Banque d’Angleterre et BCE…
 
En huit jours, le FED a baissé ses taux de 1,25 points : une décision plutôt spectaculaire pour essayer de contenir la crise américaine des crédits à risques (subprimes).
 
La Banque d’Angleterre a, quant à elle, décidé d’alléger son loyer de l’argent, en réduisant d’un quart de point son principal taux directeur, qui est désormais à 5,25%.
 
Le comité monétaire de la Banque d’Angleterre a souligné que l’économie mondiale risque de se détériorer rapidement. Cette menace de ralentissement économique sur la Grande-Bretagne les a conduit à agir, mais avec prudence, sans toutefois exclure une future réponse plus agressive si une nouvelle détérioration de la conjoncture se faisait ressentir. 
 
La récente dégradation de la confiance des milieux d’affaires vient ternir les perspectives d’avenir et la croissance en rythme annuel de 2,9% pour l’an passé risque de baisser cette année.
 
Les prix élevés de l’énergie et de l’alimentation devraient pousser l’inflation à la hausse dans les mois à venir.
 
Le président de la BCE, Jean-Claude Trichet se montre plus inquiet pour l’économie de la zone euro mais n’a cependant pas touché à son principal taux directeur.
 
La crise financière semble en effet peser sur la conjoncture européenne, mais le maintien des taux actuels devrait être en mesure de garantir une stabilité des prix à moyen terme.
 
L’hypothèse d’une baisse des taux directeurs n’est pas à l’ordre du jour et le président insiste encore sur les risques d’emballement qui pourrait faire suite à des hausses de salaires.
 
Les ministres des finances et les gouverneurs des banques centrales du G7 , ont quant à eux, fait récemment le point sur la situation économique mondiale et ont réfléchi aux mesures à mettre en œuvre pour contenir la crise financière.
 
A suivre…
 
 
 

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Le montage financier

Thursday, February 7th, 2008

La réussite du projet d’habitation dépendant du montage financier, Immostreet vous donne quelques clefs pour réaliser un bon montage financier !

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La gestion des copropriétés : zoom sur nos voisins !

Thursday, February 7th, 2008

Le service des études juridiques du Sénat a publié en 2007 une étude législation comparée sur la gestion des copropriétés. L’Allemagne, la Belgique, l’Espagne, l’Italie, les Pays-Bas et l’Angleterre et le Pays de Galles ont été passés au microscope. Immostreet revient sur le diagnostic et se concentre sur la France, l’Allemagne, la Belgique, l’Espagne et l’Italie.

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Des taux de crédits immobiliers moins élevés dans certaines régions

Saturday, February 2nd, 2008
Pour en savoir plus sur les taux des crédits immobiliers moins élevés dans certaines régions…
 
Depuis le début de la crise américaine des crédits immobiliers à risques (subprimes), la hausse des taux des prêts immobiliers semble se confirmer.
 
Or, il existe un écart entre les taux des crédits immobiliers en fonction de la région où l’on se trouve.
 
Certes ces écarts sont minimes mais ils existent réellement et peuvent même atteindre 0,25 point.
 
Globalement, entre la mi-décembre et la mi-janvier, les taux des crédits immobiliers ont augmenté de 0,05 à 0,10 point.
 
Certains emprunteurs, en fonction de leur zone d’achat peuvent bénéficier d’un taux plus avantageux comme c’est le cas dans la région Ouest et en Ile de France.
 
Dans l’Est ou en région Méditerranéenne, c’est l’inverse : les taux des crédits immobiliers sont légèrement moins avantageux.
 
Les taux des crédits immobiliers peuvent en effet refléter les politiques régionales de certaines banques car ces dernières n’ont pas toutes une stratégie nationale.
 
La marge des banques s’est considérablement réduite et il est difficile aux établissements bancaires de faire la différence avec leurs concurrents.
 
En règle générale, des efforts sont consentis lorsque les prix de l’immobilier sont élevés dans la région, de façon à ce que les établissements gardent un bon volume d’encours, grâce à un léger abaissement des taux des crédits immobiliers.
 
A suivre…    

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