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Crédit immobilier, pouvoir d’achat… : toute l’actualité de Crédissima sur la conjoncture économique fin mars 2008.

 

La croissance française ralentit et passe sous le rythme des 2% et seul le chômage fait bonne figure avec une baisse du nombre de personnes à la recherche d’un emploi. Le taux de chômage est ramené à son plus faible niveau depuis 1983 ;

 

Alors que la France va prendre, dans moins d’un trimestre, la présidence de l’Union Européenne, son déficit public s’accélère et les réformes annoncées sont difficiles à mettre en place sans financement.

 

Les prévisions de croissance pour 2008, sont revues à la baisse malgré un rebond de la consommation des ménages en février et quelques 30 000 entreprises créées en février.

 

Le marché du crédit immobilier déjà secoué par les conséquences de la crise immobilière, fait à nouveau la une avec des soupçons d’entente illicite sur les taux des crédits immobiliers.

 

Le Crédit Agricole, le Crédit mutuel, la Caisse d’Epargne et les banques populaires font l’objet d’une enquête, elles se seraient entendues pour limiter les renégociations des prêts immobiliers. L’enjeu des renégociations est important en période de baisse des taux du crédit immobilier.

 

En 2000, le conseil de la concurrence avait, rappelons-le, sanctionné 9 banques, qui avaient conclu un pacte de « non agression » afin de limiter les renégociations de prêts immobiliers demandées par leurs clients dans des régions concurrentielles.

 

L’Insee en réponse aux critiques dont il a fait l’objet, va publier prochainement de nouveaux indicateurs de l’évolution du pouvoir d’achat des consommateurs afin de mesurer le poids des dépenses contraintes dans le budget des ménages français.

 

La généralisation du Livret A s’accélère et à partir du 1^er octobre prochain, toutes les banques pourront le distribuer. La Banque Postale et les Caisses d’Epargne vont donc perdre l’exclusivité du produit d’épargne réglementé préféré des français.

Rappelons que le logement social est dépendant des ressources collectées sur le Livret A.

 

Le marché de l’immobilier commence à ralentir y compris celui de la construction neuve. L’objectif du gouvernement qui est de dépasser les 500 000 logements construits par an, semble compromis alors es mises en chantier et le nombre de permis de construire fléchissent par rapport à l’an passé.

 

Les nouveaux chiffres en matière de constructions neuves à venir seraient cependant à interpréter avec prudence, dans la mesure où la réforme du permis de construire a bouleversé la collecte des informations et chiffres.

 

A suivre…    

Plus d’information sur le rapport remis à la commission des finances sur le crédit immobilier à taux maîtrisable…

 

Les associations de consommateurs qui ont toujours critiqué le principe du crédit immobilier à taux variable souvent mal intégré par les emprunteurs, s’inquiètent encore plus depuis la crise américaine des crédits à risques ou « subprimes ».

 

Rappelons toutefois que les prêts immobiliersà taux variable sont très sécurisés en France.

 

Le député UMP Frédéric Lefebvre propose dans son rapport de mettre en place un crédit immobilier à taux maîtrisable qui serait plus transparent et plus facile à comprendre pour les emprunteurs.

 

Le crédit immobilier à taux maîtrisable permettrait aux emprunteurs de recevoir de la part des organismes prêteurs une simulation des remboursements sur la durée de l’emprunt.

 

Le crédit immobilier à taux maîtrisable permettrait aux emprunteurs de recevoir de la part des organismes prêteurs, une simulation des remboursements sur la durée de l’emprunt.

 

Chaque emprunteur doit avoir, avant de prendre sa décision, les éléments qui lui permettent d’appréhender le risque.

 

Le député dans ses préconisations, souhaite rappeler les bonnes pratiques, il propose la suppression des taux d’appel très bas, souhaite un encadrement plus strict des variations de taux, et veut rendre obligatoire la proposition d’une alternative (prêt classique ou crédit immobilier à taux maîtrisable) pour tout emprunteur qui s’oriente vers un crédit immobilier à taux variable.  

 

Le rapport prévoit également un dépassement maximal de deux points par rapport à leur taux de départ pour les taux variables.

 

Le rapport préconise également que le dispositif soit rétroactif pour les prêts conventionnés.

 

Ce nouveau crédit immobilier à taux maîtrisable est destiné à éviter le problème d’augmentation brusque des mensualités. 

 

La différence avec un prêt à taux variable capé est que l’emprunteur pourra choisir entre une option « taux » qui ne pourra excéder 2 points et une option « mensualité » qui permettra de jouer sur la durée et le temps uniquement dans des limites préétablies.

 

Ce type de crédit immobilier à taux maîtrisable devrait permettre aux emprunteurs de mieux gérer leur budget en fonction de leur revenu. En un mot adapter au mieux leur mensualité à leur capacité de remboursement.

La BDF a rendu son rapport mensuel de janvier 2008.

 

Dans ce rapport, elle souligne que la crise des « subprime », qui a fortement perturbé l’équilibre économique des Etats-Unis, n’a pas eu d’impact particulier sur la distribution de crédits aux ménages français.

 

Les demandes de crédits immobiliers, en France, ont bien diminué en 2007, mais dans la lignée d’une baisse lente et régulière qui a débuté à la fin de l’année 2006.

 

Le ralentissement de la demande de crédits, selon la BDF, n’est pas imputable à la crise américaine, mais à plusieurs facteurs :

 

- Le loyer de l’argent a augmenté, ce qui incite les ménages à épargner.

 

- Le taux d’endettement des ménages a atteint, pour la première fois en France, le seuil de 71,6% des revenus.

 

- Les prix de l’immobilier ont augmenté ce qui rend les achats plus difficiles.

 

- Les établissements de crédits ont mis fin à leur lutte pour être compétitifs, ils ont augmenté leurs marges arrières en augmentant les taux.

 

Pour toutes ces raisons, les ménages en mesure de rembourser un emprunt immobilier sont de moins en moins nombreux.

 

D’après les prévisions de la BDF, le durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier devraient se prolonger sur l’année 2008.

 

 

Plus d’informations sur la contraction d’un crédit immobilier en ce début d’année 2008…

 

En 2008, la contraction d’un crédit immobilier n’est plus aussi facile que les précédentes années.

 

Depuis le mois d’août 2007 et la paralysie du marché du crédit immobilier consécutif à la crise américaine des crédits à risques, les banques ont revu leur grille tarifaire.

 

Le taux d’intérêt reste l’une sinon la première préoccupation majeure avant que l’emprunteur ne signe son contrat.

 

En 2007, la tendance était plutôt à la hausse, ce qui a occasionné un recul de la demande de crédit immobilier.

 

Or depuis le mois de février dernier, on a observé une baisse de 0,10 points uniquement sur les taux des prêts immobiliers dont les durées d’emprunt sont inférieures à 30 ans (pour certaines banques les taux ont été maintenus).

 

En effet, les organismes de crédit essayent de décourager les emprunteurs les moins solvables qui sont contraints de s’orienter vers des crédits de 25 ou 30 ans afin d’obtenir une mensualité en rapport avec leurs possibilités de remboursement.

 

Ces emprunteurs sont généralement des primo-accédants, c’est-à-dire qu’ils achètent pour la première fois et elles n’ont souvent pas d’apport important.

 

Les taux devraient rester favorables ces prochains mois mais il ne faut pas oublier qu’en 2 ans les taux des crédits immobiliers ont pris plus d’un point.

 

Si les banques ont réévalué le coût du risque, on ne constate cependant pas de hausse de taux de défaut pour le crédit immobilier comme c’est le cas aux Etats-Unis et en Espagne.

 

Le pourcentage du bien financé a, quant à lui, diminué : dans le cadre d’un crédit relais, les banques accordent généralement un crédit qui porte sur 70% de la valeur du bien et ce, dans la mesure où il n’est pas exclus que le marché immobilier baisse et que les propriétaires ont l’habitude de surestimer leur bien.  

 

Les primo-accédants qui pouvaient financer leur bien à 100% et ajouter les frais d’acquisition, doivent désormais compter sur un prêt de 90% de la valeur du bien. De plus, le calcul de la solvabilité a tendance à diminuer le taux d’endettement acceptable le portant de 33, 35% à 30%.

 

Chaque établissement bancaire a sa propre politique en matière de crédit immobilier mais ils observent tous scrupuleusement les derniers relevés de compte et l’éventuelle progression de carrière a de plus en plus d’importance.

 

La concurrence entre les différents établissements est moins importante, les conditions d’octroi de crédit immobilier qui se sont durcies, un fort endettement des ménages… sont autant de facteurs dont il faut désormais tenir compte pour analyser le marché de l’immobilier.

 

Enfin, les prêts immobiliers sont maintenant de vrais outils commerciaux et il est recommandé de ne pas se décourager et de faire le tour des établissements bancaires, chacun ayant sa propre politique en matière de crédit immobilier.

 

Une seule constante : de bons relevés de compte sans incidents bancaires facilite l’octroi d’un crédit immobilier.

 

  

 

 

A propos de la rentabilité locative et du nouvel indice de référence : baisse du rendement locatif…

La flambée des prix de l’immobilier n’a pas été suivie d’une forte hausse des loyers. Le rendement locatif décroît donc régulièrement depuis quelques années.

 

Les locataires ne peuvent que se réjouir de cette situation alors que les propriétaires bailleurs subissent une baisse du rendement locatif.

Le 9 février dernier, la réforme de l’indexation des loyers est entrée en vigueur, ce qui devrait encore accentuer la baisse du rendement locatif.

 

Cette réforme signifie que désormais les loyers ne pourront augmenter en cours de bail, qu’en suivant la hausse des prix à la consommation (hors loyer et tabac).

 

Le nouvel indice de référence des loyers ou IRL ne tient donc plus compte de l’évolution du coût de la construction et entraîne une baisse du rendement locatif.

 

Avec ce nouveau mode d’indexation, la revalorisation annuelle des loyers sera sans doute plus proche de 1% que de 2%.

 

Les mesures destinées à améliorer le pouvoir d’achat des locataires sont loin d’être en mesure de satisfaire les bailleurs qui ont fait le calcul du rapport réel et actuel de leur parc locatif et contribuent également à dissuader les investisseurs déjà réticents dans une conjoncture économique défavorable.

 

Les bailleurs sont confrontés à cette mauvaise nouvelle alors qu’ils doivent également faire face à de nouvelles contraintes que ce soit en matière de mise aux normes des ascenseurs ou de travaux de remise en état entre deux locataires.

 

Ces nouvelles contraintes peuvent s’ajouter à une hausse des mensualités ou à un allongement de la durée de remboursement pour ceux qui ont acheté leur bien locatif grâce à un prêt à taux variable. La baisse du rendement locatif touche tous les types de biens.

 

L’immobilier d’habitation n’est donc plus aussi rentable qu’auparavant et les investisseurs institutionnels ont déjà quitté le secteur en masse depuis une dizaine d’années.

 

Le rendement brut moyen s’élève à 3 ou 4% seulement, sans tenir compte de la fiscalité du propriétaire et des charges qui ne sont pas récupérables et qui grèvent encore le rendement locatif.

Les revenus plus modestes de l’immobilier d’habitation peuvent cependant être compensés par une perspective de plus-value importante en cas de vente du bien.

 

L’exonération de la plus-value rend l’opération plus importante dès lors que le propriétaire a son bien depuis plus de quinze ans.

 

A suivre…

 

Achat immobilier : quelques points essentiels sur le taux variable…

 

Avant de s’engager dans la contraction d’un crédit immobilier à taux variable, il est essentiel d’étudier différents paramètres afin d’éviter toute mauvaise surprise.

 

-         La période initiale pendant laquelle le taux est fixé : plus le taux initial est figé pendant une longue période, plus le gain initial est garanti. Cependant il ne faut pas oublier que plus cette période est longue moins le taux du crédit immobilier peut être intéressant.

 

-         La hausse maximale autorisée (le cap) du taux variable joue sur le taux : moins le cap est élevé moins le taux est intéressant. Attention un taux variable  très attractif peut signifier qu’il n’y a pas de cap : le taux peut alors monter indéfiniment.

 

-         L’indice de référence utilisé pour déterminer le taux applicable  au crédit immobilier peut être le taux des marchés financiers (Euribor 3 mois ou un an), le taux des marchés financiers à 5 ans (OAT)…

 

-         La marge ajoutée par la banque à l’indice de référence détermine le taux qui est effectivement appliqué : lorsque la concurrence est rude entre les établissements bancaires la marge est réduite.

 

-         Le mode de calcul des taux d’intérêt de référence : en général c’est le taux du marché effectivement en vigueur à la date anniversaire du prêt qui est utilisé pour les déterminer.

 

-         Le mode de limitation des mensualités : certaines banques lorsqu’elles appliquent des limites aux variations du montant des mensualités peuvent reporter la différence éventuelle en allongeant la durée du prêt immobilier. Ces modalités sont censées prendre en compte les limites du budget du souscripteur du crédit immobilier. Mais elles peuvent cependant augmenter de façon considérable le coût total du prêt.

 

-         La conversion du taux révisable en taux fixe a un coût élevé : la marge appliquée au prêt à taux fixe est déterminée par avance par rapport au  taux d’intérêt de référence, ce coût varie en fonction des établissements bancaires.

 

Il est important de bien se faire expliquer toutes les subtilités d’un taux variable avant de s’engager, que ce soit pour un crédit immobilier ou un rachat de crédits qui peut également permettre la mise en place d’un crédit de substitution à taux variable.