l actualite en continue du credit immobilier

Bref rappel des actualités en matière de crédit et des difficultés financières du mois de juin : inflation et prestations sociales, crise immobilière, ventes en viager…

 

Au premier juillet, le SMIC sera revalorisé de 0,9% : il passera donc de 8,63 à 8,71€ de l’heure. Le SMIC aura donc été revalorisé deux fois cette année afin de compenser les 3,2% de hausse moyenne des prix annoncée pour l’année 2008.

Les retraites, le RMI et les allocations familiales n’ont été, quant à eux, que faiblement augmentés. Le taux important d’inflation dévalue donc les prestations sociales.

 

La crise immobilière commence à atteindre les promoteurs français : ceux-ci craignent en effet un recul important de la vente des logements neufs qui pourrait aller jusqu’à 15 ou 20%.

Le recul de la vente de logements neufs observé au premier trimestre est bien supérieur à celui initialement prévu, le taux de désistement est aussi en forte augmentation.

Sans parler toutefois de récession, les promoteurs soulignent également que les prêts immobiliers sur une durée de vingt ans ont passé la barre des 5%.

 

La période des taux bas en matière de crédit immobilier semble finie. La hausse des taux serait due à la remontée de l’OAT (Obligations Assimilables du Trésor) à 10 ans qui est passé de 4,55% à 4,80%.

Les bons profils d’emprunteurs devront cependant trouver des crédits immobiliers à taux encore favorables.

 

Les ventes de biens immobiliers en viager ont doublé en dix ans : en effet de nombreuses personnes âgées optent pour cette formule qui permet d’arrondir leurs fins de mois, tout en gardant la jouissance de leur bien immobilier. Cette augmentation du nombre de ventes immobilières en viager est une conséquence directe de l’augmentation du coût de la vie. La vente en viager permet un complément de retraite confortable et en règle générale une partie du montant est versé au comptant, le reste étant une rente mensuelle à vie. L’acheteur prend possession du bien au moment du décès de l’ancien propriétaire.  

 

Enfin l’Insee prévoit une croissance quasi nulle au second semestre 2008. Les mesures fiscales du gouvernement n’arriveront pas à compenser l’inflation et l’on observe un véritable coup de frein sur la consommation.

 

A suivre…

 

En quelques points informez vous sur ce que la crise financière a changé pour vous et dans le monde…

 

La crise financière ou « crise des subprimes » a permis de découvrir que le système financier mondial était très fragile.

 

En effet, ces dernières années les différents acteurs financiers poursuivaient une course sans fin au profit, cette dernière étant associée d’une prise de risque de plus en plus importante.

 

La crise immobilière américaine a remis en question le mode de financement et la crise financière s’est étendue à l’ensemble de la planète.

 

Un enchaînement de conséquences s’est propagé sur les monnaies, les marchés immobiliers, les taux d’inflation, les prix des matières premières…

 

Le modèle bancaire semble entraîner une sous-évaluation massive du risque et une dangereuse dérive de l’endettement. En clair, les banques initient le risque en octroyant le crédit et vende le risque plutôt que de le porter (titrisation).

 

Les banques centrales ont, quant à elles, tenté de stopper la contagion et ont essayé de faire regagner la confiance.

 

Concrètement pour les français :

-         une baisse des prévisions de croissance économique

 

-         un contrôle des risques accru de la part des banques qui va de pair avec un durcissement des conditions d’octroi de prêts immobiliers

 

-         des changements de stratégies pour les promoteurs immobiliers avec des appartements moins grands pour solvabiliser un certain nombre de ménages

 

-         un marché boursier volatile avec des pertes importantes de valeur des cours

 

-         un ralentissement du marché immobilier qui s’est amplifié : hausse des taux avec une production de crédit qui ralentit, des biens qui mettent plus de temps à être vendu, moins de mises en chantier prévues…

 

La crise a changé beaucoup de choses et fait débat autour de la question de l’autorégulation des marchés.

 

Heureusement l’Economie française qui n’est pas trop flexible n’est pas la plus flexible et elle a moins souffert et avec plus de retard des ralentissements mondiaux.

 

A suivre…

 

 

Plus d’informations sur la réforme des impôts locaux : vers une possible et prochaine révision des valeurs locatives…

 

Le gouvernement semble favorable à la réforme des impôts locaux.

 

La révision des valeurs locatives qui servent de base aux quatre impôts locaux : taxe d’habitation, taxe professionnelle, taxe foncière sur le bâti et taxe foncière sur le non bâti, pourrait être réalisée rapidement.

 

Plusieurs hypothèses sont envisagées pour la réforme des impôts locaux :

 

-         donner plus de pouvoir aux élus pour réviser ou non leurs bases taxables

 

-         substituer à la valeur locative des biens la valeur vénale des biens taxables

 

-         mettre d’actualité les taxes les valeurs locatives.

 

La possibilité de conserver la valeur locative comme base de calcul aux impôts locaux tout en laissant aux élus la possibilité de déterminer les coefficients des biens immobiliers situés sur leur commune est une solution qui intéresse les collectivités.

 

La substitution à la notion de valeur locative de la valeur vénale des biens est une solution plus radicale avec d’importants risques de transferts entre les différents impôts locaux. Cette révision d’ensemble tiendrait compte des quartiers réévalués ou au contraire dévalués.

 

Enfin la mise d’actualité des valeurs locatives dont certaines datent : de 1970 pour la taxe professionnelle des entreprises par exemple, permettrait un rapprochement progressif des valeurs du marché immobilier actuel.

 

De plus les 13 milliards d’euros de compensation que l’Etat verse chaque année aux collectivités locales (dégrèvements consentis aux contribuables) pourrait être supprimé et remplacés par une part des impôts sur le revenu ou d’un impôt assis sur la CSG.

 

La réforme des impôts locaux est donc lancée, reste à savoir quelle option va être choisie.

 

A suivre…

Plus d’informations sur le point de vue des courtiers en crédit sur la situation actuelle du marché immobilier…

 

Le courtage en crédit est une profession jeune mais qui se développe rapidement grâce aux opportunités qu’offre Internet.

 

L’activité des courtiers en crédit est intimement liée à l’activité du marché immobilier : ils sont donc les premiers concernés que ce soit par une hausse du volume des ventes ou par une baisse de l’activité comme c’est le cas actuellement. 

 

Les courtiers en crédit ne semblent cependant pas trop s’inquiéter pour l’avenir du marché immobilier, estimant que la baisse actuelle correspond à une légère correction suite à plusieurs années de croissance exceptionnelle. Un léger réajustement des prix serait donc nécessaire pour eux après de longues années de surévaluation.

 

La crise financière américaine des crédits à risque (subprimes) aurait été trop médiatisée pour les courtiers qui s’accordent à dire que sa surmédiatisation a donné un coup de frein au marché immobilier. Les acheteurs seraient en attente de conditions meilleures.

 

Certes les taux ont remonté, mais tous les courtiers ne sont pas d’accord la politique adoptée par les établissements bancaires : pour les uns les banques ont durci leurs conditions d’octroi de crédit immobilier, pour les autres les banques n’ont pas restreint leurs conditions. Ces derniers soulignent qu’il est toujours possible d’obtenir un financement à 110% et qu’il n’est pas toujours nécessaire d’avoir un apport personnel pour obtenir un crédit immobilier.

Les courtiers en crédit soulignent que le marché immobilier très détérioré en janvier, mais relevé en février et mars, même si les acheteurs sont plus lents à se décider. Le besoin de se loger évolue toujours quelque soit la conjoncture économique : un divorce, une séparation, une naissance, une mutation peuvent inciter à tout moment les français à vendre puis à racheter. Seuls les biens surestimés devraient avoir du mal à se vendre.

 

Les courtiers semblent donc assez sereins quant à l’avenir du marché immobilier. Leur activité se développe dans un contexte où de plus en plus de consommateurs comparent les prix et les offres grâce à Internet.

 

A suivre…

 

 

 

 

Plus d’information sur une possible modification de la loi Robien : un dispositif de défiscalisation pour un achat immobilier…

 

Le système de défiscalisation de la loi Robien permet des économies d’impôts conséquentes, mais à l’heure actuelle le dispositif est critiqué pour différentes raisons.

 

Il existe trop de logements dans les zones qui ont une faible demande locative, les loyers sont en baisse et les rentabilités sont donc plus faibles que prévu pour les investisseurs.

 

La loi Robien qui permet de soutenir l’investissement locatif devrait donc être réaménagée en septembre : ce dispositif de défiscalisation n’a plus la côte et de nombreux investisseurs se sentent floués.

 

En effet, les acquéreurs n’arrivent plus à louer leurs appartements sans baisser les loyers sur lesquels sont assis la rentabilité promise de leur opération.

 

Rappelons qu’au bout de douze mois sans locataire, l’avantage fiscal de la loi Robien disparaît : c’est-à-dire la possibilité de déduire de leur revenu imposable jusqu’à 50% du prix du logement sur une période de neuf ans.

 

Les difficultés ne concernent pas bien sûr l’ensemble des investisseurs et la plupart d’entre eux ont fait des bonnes affaires et bénéficient de l’avantage fiscal de la loi Robien.

 

Le prochain texte de la loi Robien devrait prendre en compte la demande locative et non plus seulement la taille de la commune et sa situation géographique.

 

Certaines communes sans besoins locatifs pourraient donc être exclues du dispositif de défiscalisation de la loi Robien et d’autres pourraient passer en zone B2 c’est-à-dire avec des loyers plus élevés.

 

Certes les promoteurs connaissent souvent les zones à risque et déjà trop construites mais résistent difficilement aux maires des communes désireux de construire.

 

A suivre…

Plus d’informations sur une possible hausse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE)…

 

Le président de la BCE, Jean-Claude Trichet, a laissé entendre qu’il était possible que les principaux taux directeurs soient relevés dès le mois de juillet.  

 

La BCE pourrait donc resserrer les conditions du crédit alors que l’économie est toujours aussi fragile.

 

Aucune certitude cependant, cette possible hausse des taux directeurs pourrait être la réponse à une forte dégradation de l’activité économique ou à une mauvaise réaction des marchés financiers.

 

Le président de la BCE estime que « les risques pour la stabilité des prix ont encore augmenté ».

 

Les perspectives en matière de croissance de la zone euro sont plutôt pessimistes : la BCE l’estime à 1,5% pour 2009, alors qu’elle l’estimait à 1,8% il y a peu de temps.

 

La BCE a relevé ses prévisions d’inflation, c’est pourquoi elle devrait être obligée de remonter ses taux directeurs afin de garder toute sa crédibilité.

 

Rendez-vous début juillet pour voir si la possible augmentation des taux directeurs de la BCE devient réalité.

 

A suivre…

Quelques informations sur le marché immobilier en ce début du mois de juin…

 

Dans un climat de morosité économique, on commence à observer un net ralentissement marché immobilier : les ventes de logements sont moins nombreuses sur le premier trimestre et la construction de logements continue de fléchir.

 

Le nombre de transactions a baissé de plus de 25% par rapport au premier trimestre 2007 qui était il est vrai très bon. Les ventes de logements diminuent toutes catégories confondues (appartements ou maisons) et pour presque toutes les localisations.

 

Le marché immobilier ne souffre cependant pas d’un effondrement comme on pouvait le craindre mais plutôt d’un net ralentissement. Cependant la crainte d’une propagation du retournement du marché immobilier américain et espagnol persiste   .

 

 Le délai de vente des logements en construction s’est également allongé ce qui a pour conséquence d’inquiéter les promoteurs. En conséquence de quoi ces derniers commencent à ralentir leur activité : les mises en chantier sur un an ont diminué. 

 

Le marché immobilier souffre d’un décalage entre les capacités d’emprunt des candidats à l’accession et celui des prix affichés par les vendeurs et notamment ceux qui vendent en direct et qui ont tendance à surévaluer leurs biens.

 

Désormais le nombre des permis de construire est fiable après quelques incertitudes liées à la réforme du permis, et la baisse est estimée à 16%.

 

Des offres promotionnelles pourraient même voir le jour sur le marché immobilier. Le ralentissement touche également le logement non résidentiel et seul le dynamisme dans la construction des bureaux, des commerces et des bâtiments industriels compense le recul des surfaces mises en chantier.

 

A suivre…

Quelques informations sur le marché immobilier en ce début du mois de juin…

 

Dans un climat de morosité économique, on commence à observer un net ralentissement marché immobilier : les ventes de logements sont moins nombreuses sur le premier trimestre et la construction de logements continue de fléchir.

 

Le nombre de transactions a baissé de plus de 25% par rapport au premier trimestre 2007 qui était il est vrai très bon. Les ventes de logements diminuent toutes catégories confondues (appartements ou maisons) et pour presque toutes les localisations.

 

Le marché immobilier ne souffre cependant pas d’un effondrement comme on pouvait le craindre mais plutôt d’un net ralentissement. Cependant la crainte d’une propagation du retournement du marché immobilier américain et espagnol persiste   .

 

 Le délai de vente des logements en construction s’est également allongé ce qui a pour conséquence d’inquiéter les promoteurs. En conséquence de quoi ces derniers commencent à ralentir leur activité : les mises en chantier sur un an ont diminué. 

 

Le marché immobilier souffre d’un décalage entre les capacités d’emprunt des candidats à l’accession et celui des prix affichés par les vendeurs et notamment ceux qui vendent en direct et qui ont tendance à surévaluer leurs biens.

 

Désormais le nombre des permis de construire est fiable après quelques incertitudes liées à la réforme du permis, et la baisse est estimée à 16%.

 

Des offres promotionnelles pourraient même voir le jour sur le marché immobilier. Le ralentissement touche également le logement non résidentiel et seul le dynamisme dans la construction des bureaux, des commerces et des bâtiments industriels compense le recul des surfaces mises en chantier.

 

A suivre…

Plus d’informations sur un diagnostic prochainement obligatoire en cas de transaction immobilière…

 

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, de nombreux diagnostics doivent être effectués et les comptes rendus présentés aux candidats à l’acquisition.

 

En effet, la loi exige que les acquéreurs prennent possession d’un bien immobilier en toute connaissance de cause. Cela permet de réduire les litiges et donne une sensation de sécurité à l’acheteur.

 

Si des travaux s’avèrent indispensables dans un avenir proche, l’acquéreur le sait lorsqu’il s’engage à acheter le bien puisqu’il a tous les documents nécessaires en sa possession pour se faire une idée de l’état du bien immobilier qu’il convoite.

 

Actuellement, les diagnostics devant être effectués sont au nombre de six :

- le diagnostic de présence d’amiante

- le diagnostic de présence de termites

- le diagnostic de présence de plomb

- le diagnostic de performances énergétiques (DPE)

- le diagnostic de risques naturels et technologiques

- le diagnostic des installations gazières, pour les logements de plus de 15 ans.

A compter du 1^er janvier 2009, un nouveau diagnostic viendra s’ajouter à cette liste.

 

En effet, un propriétaire souhaitant céder un logement de plus de 15 ans devra également fournir un document attestant de l’état de l’installation électrique.

 

Valable 3 ans, ce diagnostic devra, comme les autres, être annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente.

 

 

Texte de loi :

Décret n° 2008-384, du 22.04.08.

 

L’actualité du crédit de la fin du mois de mai sur un fonds de morosité : crédits aux entreprises, crédit immobilier, crise du subprime…

 

Les nouvelles règles qui encadrent l’octroi des crédits sont beaucoup plus strictes depuis l’entrée en vigueur en France de la réglementation bancaire mondiale dite Bâle II. Désormais les banques qui prêtent aux entreprises doivent mettre un fonds propre minimal de côté en tenant compte du risque représenté par le prêt envisagé. Le calcul du risque de crédit peut s’effectuer selon deux approches : une méthode standard avec une note établie par un organisme externe ou un système de notation interne. Cependant les entreprises les plus saines peuvent encore se financer dans de bonnes conditions malgré une enquête de la Banque de France  qui annonçait récemment un resserrement de plus de 40% de l’accès au crédit. Les entreprises ne doivent donc pas renoncer au crédit bancaire. L’affacturage : une alternative au crédit bancaire se développe beaucoup.

 

Du côté des établissements bancaires le crédit immobilier présente un nouveau visage : les prix d’appel des prêts à taux variable sont supprimés progressivement. Alors que les emprunteurs ayant contracté un crédit immobilier à taux variable ont vu leurs échéances flamber avec la hausse des taux, les banques ne pratiquent plus le taux d’appel attractif qui est proposé au début de ce type de crédit immobilier. Les banques ont désormais l’obligation de proposer aux ménages les plus modestes des prêts dits « capé » ou maîtrisable, ce cap n’assurant pas la solvabilité bien sûr. La DGCCRF a, quant à elle, ouvert une enquête sur les conditions de commercialisation des prêts à taux variables.

 

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a identifié les principales menaces qui pèsent sur les marchés financiers à la suite de la crise financière américaine des crédits à risques.

Le régulateur estime qu’il est essentiel d’avoir plus de transparence sur les marchés primaire et secondaire, qu’il faut mieux surveiller les opérations de marché et s’assurer que les intermédiaires respectent bien les règles de déontologie. Le profil des portefeuilles des investisseurs français semblent peu risqués (75% de produits sans risques). L’AMF souhaiterait que l’accent soit mis sur l’éducation financière et le conseil aux épargnants français. Le niveau de risque réel doit pouvoir être appréhendé lors de la commercialisation des produits d’épargne comme du crédit.

 

Les banques continuent, quant à elles, à affirmer que la crise financière américaine ne devrait pas avoir d’impact sur la distribution du crédit aux entreprises et notamment celles qui ont moins de 250 salariés. La disponibilité des crédits n’a pas diminué mais on note cependant un inévitable enchérissement du coût du crédit. Les entrepreneurs sans trop se plaindre des conditions actuelles, pensent qu’il sera plus difficile à l’avenir de se financer, ce qui pourrait freiner leurs projets d’investissement. Presque un entrepreneur sur deux estime que les banques les aident peu à se développer alors que c’est leur principale attente.

 

A suivre…